Tržní odhad ceny nemovitosti
Pro úspěšný prodej nemovitosti je důležité stanovit správnou cenu. Je to jedna z nejdůležitějších podmínek úspěšného prodeje nemovitosti.
Praxe většiny realitních kanceláří ale i odhadců je stanovení prodejní ceny na základě nabídek, tedy podívají se například na realitní server www.sreality.cz, najdou dvě tři podobné nabídky, které odpovídají nemovitosti, nabídkovou cenu sníží o 10%, protože se traduje, že zhruba o takovou částku jsou nabídkové ceny nadhodnocené. Tyto ceny zprůměrují a výsledek vydávají za tržní cenu Vaší nemovitosti.
Udělám velmi přesný odhad, protože...
- cenu nemovitosti zjišťuji z dat o reálných prodejích, co nejpodobnějších nemovitostí, v nejbližším okolí a v nedávné době
- první zdroj informací je katastr nemovitostí, kde jsou uchovány veškeré kupní smlouvy, tedy jsou zde i informace o kupních cenách. A k těmto datům si platím přístup, tedy disponuji databází desítek tisíc prodejů a jejich cen.
- druhý zdroj informací je databáze prodejů realitní kanceláře, kde kromě prodejní ceny mám k dispozici fotografie a popisky nemovitostí. Informací je zde dostatek, stačí se podívat na mapu námi realizovaných prodejů v Praze a okolí.
To ale není vše, každá nemovitost má svoje specifika, která ovlivňují její hodnotu, pokud bychom například posuzovali hodnotu bytu, musíme vzít v úvahu následující:
Cenu bytu obecně zvyšuje
- novostavba, cihlová stavba
- v osobním vlastnictví
- kultivované okolí domu
- pěkný výhled
- orientace oken na jih či jihovýchod
- nízký počet pater domě
- méně bytů na jednom patře
- výtah v domě s větším počtem pater
- parkovací stání v domě či u domu
- klidné místo
- nízké měsíční poplatky
- blízkost obchodů, supermarketu, doktora, školy atd.
- blízkost MHD či dopravy
- vyšší patro s výtahem
Cenu bytu obecně snižuje
- panelový byt
- družstevní vlastnictví, kondominium, s.r.o.
- stav bytu před rekonstrukcí
- nehezký nebo žádný výhled
- orientace na sever či severozápad
- mnoho pater v domě
- mnoho bytů na jednom patře
- chybějící výtah u vyšších domů
- byt v posledním patře panelového domu
- rušná ulice či "problémová" čtvrť
- vysoké provozní náklady
- vzdálenost občanské vybavenosti
- velká vzdálenost dopravy
- přízemí či suterén domu
No a nakonec je potřeba si uvědomit, že hodnota nemovitosti není jedno jediné číslo. Záleží zejména na motivaci kupujícího koupit nebo prodávajícího prodat. Prakticky tedy, pokud kupující má zájem koupit byt, který je ve stejném domě jako má kamarád, nebo je blízko práce nebo má jakoukoliv jinou subjektivní výhodu, bude mít tendenci za byt zaplatit více než kupující, který byt chce mít jen na investici a následný pronájem, tedy bude tlačit na kupní cenu tak aby mu co nejvíce investice vynesla. A naopak, pokud je prodávající člověk, který na prodej nespěchá a může vyčkávat na kupujícího, který ze subjektivních důvodů za byt zaplatí co nejvíce, pak se nemovitost prodá dráže než kdyby prodával člověk, který potřebuje peníze například na splacení nějakého závazku velmi brzy.
Tedy pokud mluvíme o výsledné ceně nemovitosti, bude se zpravidla jednat o interval cen, kdy za cenu na nižším okraji intervalu jsme schopni prodat v krátké době několika týdnů, na horním okraji intervalu pak v řádu měsíců. Na většině území České republiky a u většiny nemovitostí bude mít interval rozpětí hodnoty max. 10 %, u výjimečných nemovitostí lokalitou nebo svojí historickou hodnotou pak může být interval větší, např. 20 - 30 %.