Spoluvlastnictví je výtvor ďábla

Nejen pro firmu platí, že je ideální, když má jednoho šéfa. I u vlastnictví nemovitosti platívá, že nejlepší je, když je jen jedna hlava, která rozhoduje. V opačném případě je pak trpkou zkušeností majitelů nemovitostí to, že se se spoluvlastníky nemohli dohodnout na správě, pronájmu nebo prodeji nemovitosti. Zkušeností pak často trpčí o to, že těmi spoluvlastníky byli příbuzní. Jak říkají advokáti, spoluvlastnictví je výtvor ďábla, protože přináší většinu konfliktních situací, které musí řešit (a tak mě napadá, že pro advokáty je tedy spoluvlastnictví také hlavním chlebodárcem).

Každý má zkrátka svoji představu o tom, jak naložit se svou ideální částí nemovitosti. Bohužel se stává, že zájmy spoluvlastníků stojí proti sobě. Novelizace občanského zákoníku, která se dotýká i spoluvlastnictví, dala příležitost téma trochu více rozebrat a zodpovědět obvyklé otázky, které se spoluvlastnictví dotýkají. A samozřejmě se podíváme i na další „nemovitostní“ novinky, které přinesla.

Nejčastější otázky na téma spoluvlastnictví jsou:

• Jak můžu nakládat se svým spoluvlastnickým podílem?
• Jak se můžu ze spoluvlastnictví vyvázat?
• Pokud se jeden ze spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat, mají ostatní předkupní právo?

Začněme od konce.

Ode zdi ke zdi: Předkupní právo je zpět

Nový občanský zákoník od 1. ledna 2015 spoluvlastníkům předkupní právo odebral. Dlouhou dobu se ale tomuto právu těšili a praxe ukazuje, že mnozí z nich o jeho zániku ani dva roky po uvedení nového zákoníku nevěděli a stále žili v domnění, že pokud vlastní například polovinu domu a chtějí ji prodat, musí ji nejdříve nabídnout spoluvlastníkovi nebo spoluvlastníkům.

Předkupní právo však platilo jen při získání nemovitosti v dědictví a trvalo šest měsíců od nabytí nemovitosti, ve všech ostatních případech předkupní právo spoluvlastníci již neměli. Pokud chtěli prodat část nemovitosti, kterou vlastnili spolu s někým jiným, mohli ve většině případů neomezeně.

Počínaje 1. lednem 2018 je účinná novela občanského zákoníku, která předkupní právo spoluvlastníků znovu zavádí. Jedinou výjimkou je převod nemovitosti na osobu blízkou, jako je například manžel, rodič, sourozenec, děti a podobně, v takovém případě se nemovitost nabízet dalšímu spoluvlastníkovi nemusí. Ovšem při prodeji spoluvlastnického podílu třetí osobě je opět nutné nabídnout ho nejdříve ostatním spoluvlastníkům, kteří se k nabídce musí ve dvouměsíční lhůtě vyjádřit. Pokud tak neučiníme, spoluvlastník může převod zpochybnit a u soudu se domáhat koupě našeho dílu nemovitosti za stejných podmínek, za jakých jsme prodali třetí osobě.

Další novinkou je, že se spoluvlastníci můžou svého předkupního práva předem vzdát. Tato informace se bude zapisovat do katastru nemovitostí na příslušný list vlastnictví.

Jak se ze spoluvlastnictví vyvléct

Jedním ze základních principů podílového spoluvlastnictví je, že nikdo nemůže být nucen v něm setrvat. Jak tedy na to, pokud se nemůžeme dohodnout s dalším spoluvlastníkem na správě nemovitosti, odkupu podílu nebo jeho prodeji? Řešením je málo známý institut tzv. vypořádání podílového spoluvlastnictví při jeho zrušení soudním rozhodnutím. To znamená, že pokud se nedokážeme dohodnout, máme možnost požádat soud o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak musí rozhodnout a zvolit jednu z těchto cest:

1. rozdělení nemovitosti
2. přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu,
3. prodej ve veřejné dražbě

Tyto možnosti musí soud zvážit postupně, v uvedeném pořadí. Nemůže tedy rozhodnout o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě, aniž prozkoumal například možnost rozdělení nemovitosti…

Rozdělení nemovitosti je typicky možné u pozemků, bytových domů a ve všech případech, kdy se rozdělením podstatně nesníží hodnota nemovitosti a kde je to zároveň technicky možné. V případě, že rozdělení není možné, ale jeden nebo víc spoluvlastníků je/jsou dostatečně solventní a má/mají zájem o nabytí podílu jiného spoluvlastníka, soud může přikázat nemovitost prodat spoluvlastníkovi za náhradu podle posudku zpracovaného soudním znalcem. Pokud ani toto není možné, soud rozhodne o prodeji celé nemovitosti ve veřejné dražbě, případně se spoluvlastníci mohou domluvit na prodeji tzv. z volné ruky.

Další novinky v občanském zákoníku

Maximální přípustná výše vratné kauce (správně podle terminologie nového občanského zákoníku jistota) při pronájmu bytu či domu je nově stanovena na tři měsíční platby za nájem a služby, původně byla ve výši šestinásobku měsíční platby. V reálu se nic zásadního nemění, protože obvykle pronajímatelé požadují jistotu ve výši jedné až dvou měsíčních plateb.

Novela také umožňuje tzv. přechod nájmu po úmrtí nájemce, avšak jen na osobu, která s nájemcem žila ve společné domácnosti nejméně po dobu jednoho roku, nemá vlastní byt a je současně zdravotně postižená nebo ve věku sedmdesáti a více let.